Incidence de la modification des facteurs locaux de commercialité sur l’activité commerciale du locataire

Si la fixation du loyer lors de la conclusion du bail commercial est libre, sa révision en cours d’exécution du contrat ou à l’occasion de son renouvellement est strictement encadrée. Le Code de commerce prévoit, en effet, un ensemble de règles relatives à la révision du loyer.

En principe, le montant des loyers des baux révisés ou renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Ce principe est néanmoins atténué par celui du plafonnement. Le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Il est cependant possible de déroger au plafonnement en cas de modification notable des éléments permettant de déterminer la valeur locative ayant entraîné, par elle-même une variation, de plus de 10% de cette valeur. Cette modification doit avoir une incidence positive sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Parmi les éléments caractéristiques de la valeur locative figurent les facteurs locaux de commercialité. Il s’agit des éléments qui dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour l’activité commerciale exercée dans le local loué, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue dans lesquels le local est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinages, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Les juges sont souvent amenés à se prononcer sur le caractère notable et l’incidence positive de la modification des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du locataire. C’est notamment ce qu’a fait la Cour d’appel le Bordeaux le 17 mars 2022.

Le propriétaire d’un local à usage commercial avait conclu un contrat de bail avec une société pour qu’elle puisse y exploiter un commerce vente de vêtements et d’accessoires en cuir. Le bail a, par la suite, été renouvelé. À cette occasion, le nouveau loyer fixé par le juge avait été déplafonné et correspondait à la valeur locative du bien. Le déplafonnement était justifié par le fait que les facteurs locaux de commercialité avaient été modifiés. La zone dans laquelle le local était implantée avait, en effet, subi de nombreux changements : aménagement d’une piste cyclable, arrivée du tramway, travaux d’aménagement d’un parking, construction de logements sociaux, augmentation de la population et installation de nouveaux commerces.

Le locataire a cependant contesté le prix du nouveau loyer et son déplafonnement. Il considérait que la modification des facteurs locaux de commercialité n’avait pas eu d’incidence sur son activité car les marchandises qu’il vendait étaient surtout destinées à une clientèle disposant d’un certain pouvoir d’achat. Son activité s’adressait plus à une clientèle régionale que locale.   

Les juges de la Cour d’appel de Bordeaux lui ont donné raison. Ils ont considéré que le bailleur devait prouver que la modification des facteurs locaux de territorialité avait eu des retombées favorables sur l’activité exercée par le locataire, ce qu’il n’avait pas fait.

En conclusion, ce qu’il faut retenir de cette décision est que le bailleur qui souhaite un déplafonnement du loyer révisé ou renouvelé doit montrer que la modification des facteurs locaux de commercialité a une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire. Par ailleurs, cette incidence doit être appréciée au cas par cas, au regard de l’activité effectivement exercée par le locataire. Ce qui veut dire qu’une même modification des facteurs locaux de territorialité peut justifier un déplafonnement du loyer révisé pour une certaine activité commerciale mais pas pour une autre.